中国证券报记者近日对北京地区新房及二手房市场调研发现，新房项目中，别墅、合院、复式等高端项目价格降幅普遍在20%左右；刚需新房项目降幅有限，因地理位置等原因，导致前期滞销的部分项目出现5%至10%的降幅。而靠近地铁的紧俏户型项目价格上涨。而二手房鲜有降价现象，但买房者和卖房者观望情绪浓厚，多数楼盘有价无市。

高端项目优惠力度大

北京地区在售新房项目基本都推出了优惠活动，但降价力度分化较大。“北京目前没有不降价的新房，就看力度大小。”多位中介销售人员对中国证券报记者表示。

别墅、合院、复式、下跃等高端项目优惠力度较大。这些项目总价较高，单套房产原价在500万元起，最高的在2000万元以上。开发商为了尽快回款，不少高总价项目优惠力度在100万元以上，有的项目优惠力度超过20%。

据了解，这些项目总价高，占用资金大，对开发商的业绩和现金流影响较大。很多项目基本已经建成，相比刚需产品，存在一定的滞销现象，去化率较低。而开发商回款意愿强，于是先对这类产品进行促销。

2000万元左右的别墅项目优惠力度普遍接近300万元，降幅超过10%，且赠送相关物业服务等。有的项目为了缩短回款周期，推出组合优惠。比如，1个月交满4成首付，总价再打9.9折。

优惠力度超过20%的项目基本上都不是常规住宅。以位于大兴区某限竞房产品为例，疫情出现前，项目产品报价在520万元左右，目前报价优惠了100万元不止。据项目销售人员介绍，项目到手面积合计200平方米，一共分3个房本，其中一个是80平方米两居室的70年产权住宅，其余2个房本是合计120平方米的50年产权车位和储藏室，属于赠送产品。

刚需项目鲜有如此大的优惠力度。目前，北京地区刚需住宅项目的优惠折扣在5%-10%之间。多个房产销售人员介绍，小户型刚需产品因为项目稀缺，价格出现一定幅度上涨。

以位于南五环某刚需限竞房产品为例，目前项目销售均价在5.3万元/平方米至5.5万元/平方米之间。相比疫情出现前，均价并没有下调，且部分小户型取消了之前的折扣。销售人员介绍，目前一居室已经售罄，两居室只剩下清退房源，开盘时有折扣优惠，现在认购小户型产品没有优惠。

某大型房企项目操盘人员对中国证券报记者表示，刚需产品降价有限，主要和产品定价较低有关。新房刚需产品多数是限竞房，销售备案的时候，报价不能高于土地出让时规定的上限。这类产品不可以随便涨价，降价的时候也需要备案。

不限价地块出让增多

今年以来，北京地区不限价土地成交数量明显增加，与2018年以来限竞房占绝对主导地位的土地出让市场不同。值得注意的是，密云等远郊地区出让不限价地块明显增多，且出让金额较大。

北京市规划和自然资源委员会近期挂牌密云2宗不限价住宅地块，总建设用地面积18.61万平方米，总起始价33.46亿元。两宗地块预计于2020年4月16日进行竞拍，属于不限价土地项目。

市场人士认为，远郊地区不限价地块出让增多，将对整个限竞房格局产生一定冲击。一方面，在不限价项目房源推出后定价高企的预期下，现存京郊低价限竞房项目去化有望加快。另一方面，不限价地块增多，限竞房占主导地位将逐步被打破，限竞房产品可能成为稀缺产品，未来可能逐渐退出。

学区房价格坚挺

北京地区二手房没有出现明显的降价现象。偶尔推出低价房源，多数是法拍房或者存在较大纠纷。

究其原因，中介线下带看房源基本停滞，同时买房者和卖房者观望情绪浓厚。以学区房为代表的刚需稀缺二手房则价格依旧坚挺。

以北京西城红庙学区房为例，疫情期间依然有成交，且中小户型成交均价保持在17万元/平米以上。“5月份就要审核小学入学资质，学区房作为入学条件之一，即便疫情期间也是春季成交主力。”多位学区房中介销售人员对中国证券报记者表示。

中国证券报记者查阅二手房成交记录发现，位于红庙学区丰侨公寓的一套90.2平方米的两居室，成交总价在1550万元，均价约为17.18万元/平米。这一价格相比2019年全年成交均价小幅上涨。

除学区房之外，其他项目的业主、购房者以及销售中介均观望情绪浓厚。对于购房者而言，新房降价分流了较多的关注和需求。对于卖房者而言，由于中介带看、办理贷款、过户等流程均受到疫情影响，即便着急卖房降价出售，实际拿到房款时间也严重滞后，于是很多业主选择维持原价等待市场企稳。对于销售中介而言，新房带看更便捷，也更容易成交，不少中介有意引导新房销售。

疫情防控期间小区采取封闭式管理，线下看房活动受到影响。“如果确实想线下看房，我们可以试着借小区出入证，但不能保证一定能借到。”多位中介销售人员对中国证券报记者表示。“现在的带看业务主要集中在新房房源。”

不过，租赁业务的线下带看业务逐步恢复。3月15日，北京市住建委发布《关于进一步做好疫情防控期间住房租赁服务管理的通知》，明确只有经审查后的住房租赁企业从业人员方可进入社区开展业务，原则上每家企业只能给每个小区上报一名从业人员。经过备案的经纪人员，在具体带看时先得经社区允许，且带看客户每天不得超过两次。

北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，租赁住房需求得到基本满足，有助于推动住房租赁市场秩序恢复，帮助和引导住房租赁企业尽快有序复工。

来源：中国证券报-中证网       发布时间：2020-03-16